Is een eigen huis nog betaalbaar voor de gemiddelde Dordtenaar?
De wens om een eigen huis te bezitten in een stad met zo'n rijke historie en aantrekkelijke leefomgeving als Dordrecht leeft bij velen. De cijfers van het eerste kwartaal van 2025 schetsen een uitdagend beeld. De gemiddelde verkoopprijs voor een huis in Dordrecht steeg naar circa €401.000, een toename van 13,7 procent vergeleken met een jaar eerder. De gemiddelde vierkantemeterprijs ligt nu rond de €3.745. Woningen worden bovendien snel verkocht, gemiddeld binnen 22 dagen, en vaak is het nodig om zo'n 5,8 procent boven de vraagprijs te bieden om een kans te maken.
Met deze realiteit vragen veel Dordtenaren en aspirant-kopers zich af: is een eigen huis nog wel haalbaar zonder een uitzonderlijk inkomen of een flinke spaarpot? Of rest ons slechts de hoop op een financiële meevaller van buitenaf, een onverwachte erfenis, of het winnen van de hoofdprijs bij een online casino zoals https://nyxbets.org/ om die droom te realiseren? Voor de meesten is de weg naar een koophuis in Dordrecht echter een serieuze financiële puzzel die zorgvuldige planning vereist.
Starters in het nauw, ondanks enkele lichtpuntjes
Vooral voor starters op de woningmarkt is de situatie complex. Hoewel de gemiddelde startershypotheek in Dordrecht met €291.000 (cijfers van vorig jaar) relatief gezien de laagste in Zuid-Holland was, vereist dit nog steeds een aanzienlijk jaarinkomen van circa €65.000, en dan nog zonder rekening te houden met eventuele studieschulden. Het aanbod van starterswoningen wordt als "beperkt" omschreven.
Wel is er een lichtpuntje: door de invoering van de Wet Betaalbare Huur zijn sommige particuliere verhuurders hun huurwoningen gaan verkopen. Dit heeft in het afgelopen kwartaal geleid tot een toename van het aanbod in het meer betaalbare segment (rond de €250.000 - €300.000), woningen die snel werden opgepikt, vaak door starters.
Ongeveer 53 procent van de verkochte woningen in Dordrecht ging recentelijk naar deze groep, al tellen hier ook expats mee die vaak meer eigen vermogen en een hoger inkomen hebben. Hulp van ouders, bijvoorbeeld via een schenking, is voor veel starters dan ook onmisbaar geworden.
De dynamiek van overbieden en snelle verkooptijden
De krappe markt vertaalt zich in de noodzaak tot snel handelen en vaak diep in de buidel tasten. Het gegeven dat de gemiddelde verkooptijd slechts 22 dagen bedraagt en er gemiddeld 5,8 procent wordt overboden, onderstreept de concurrentie. Uit onderzoek van Funda blijkt zelfs dat 79 procent van de kopers denkt te moeten overbieden om een woning te bemachtigen.
Doorstromers en het aanbod in hogere segmenten
Ook voor doorstromers, mensen die hun huidige woning willen verkopen om iets anders te kopen, is de markt niet altijd eenvoudig. Er is een beperkt aanbod in het middensegment (€400.000 - €600.000) en voor seniorenwoningen. Dit is deels te wijten aan de gestokte nieuwbouwproductie van de afgelopen jaren, als gevolg van hoge bouwkosten en rentestanden.
Gelukkig gloort er hoop: voor 2025 staan er in de regio Drechtsteden diverse nieuwbouwprojecten op de planning, waaronder woningen die specifiek gericht zijn op starters en tweekappers in het hogere segment. Dit zou de zo noodzakelijke doorstroming op de markt een impuls moeten geven. Een kanttekening is wel dat wanneer nieuwbouwwoningen gekocht worden door mensen van buiten de regio, dit niet direct leidt tot extra aanbod op de lokale bestaande markt.
Vergelijking en landelijke trends
Hoewel de prijzen in Dordrecht fors zijn gestegen, ligt de gemiddelde verkoopprijs (€401.000 in Q1 2025) nog altijd lager dan in vijftien door de VNG als vergelijkbaar bestempelde gemeenten, waar kopers gemiddeld €485.672 kwijt waren. Landelijk gezien is de woningmarkt ook in beweging: het aantal transacties steeg in het eerste kwartaal van 2025 met bijna 16 procent ten opzichte van een jaar eerder, en de gemiddelde verkoopprijs nam landelijk met 9 procent toe naar €470.000. Ondanks deze stijgingen noemde ABN Amro de Nederlandse woningmarkt recentelijk nog "best betaalbaar", al zal die perceptie per huishouden en regio sterk verschillen.
Woonlasten in Dordrecht in 2025
Naast de aankoopprijs en hypotheeklasten, krijgen huiseigenaren in Dordrecht te maken met gemeentelijke woonlasten. Voor 2025 komt het totaalbedrag voor een eigenaar-bewoner met een woning met een gemiddelde WOZ-waarde (vastgesteld op €406.000) uit op €946. Dit is een stijging van 1,6 procent ten opzichte van 2024, wat relatief bescheiden is vergeleken met voorgaande jaren. Dit bedrag is opgebouwd uit onroerendezaakbelasting (OZB, circa €343), afvalstoffenheffing (circa €364) en rioolheffing (circa €126 voor eigenaarsdeel en €112 voor gebruikersdeel). Huurders betalen geen OZB, maar wel de afvalstoffen- en rioolheffing.
De Dordtse woningmarkt blijft een uitdaging met kansen
De woningmarkt in Dordrecht presenteert een complex beeld. Aan de ene kant zijn er de stijgende prijzen, de noodzaak tot overbieden en een krappe markt, vooral voor starters. Aan de andere kant zijn er lichtpuntjes zoals de verkoop van voormalige huurwoningen, geplande nieuwbouwprojecten die de doorstroming kunnen bevorderen, en woonlasten die relatief gematigd stijgen. De droom van een eigen huis in "Stad aan het Water" blijft voor velen bestaan, maar vergt een solide financiële basis, een goede voorbereiding, realistische verwachtingen en vaak ook een portie geduld en geluk. Het blijft essentieel voor woningzoekenden om zich grondig te oriënteren en de marktontwikkelingen nauwlettend te volgen.
