Minder nieuwbouw ondanks bevolkingsgroei

16 mei 2013
Minder nieuwbouw ondanks bevolkingsgroei

DRECHTSTEDEN - Onlangs stelde het Drechtstedenbestuur de regionale Woonmonitor ‘Wonen in de Drechtsteden 2013’ vast. In de woonmonitor wordt onder meer gekeken hoe we er voor staan met de uitvoering van de Woonvisie Drechtsteden 2010-2020. In de rapportage zijn ook de uitkomsten van een woningmarktverkenning opgenomen, die is uitgevoerd door ABF-research.

Regioportefeuillehouder Wonen Teunis Stoop: “Gelukkig hebben we als regio onze woningbouwprogrammering op orde en is deze afgestemd op de huidige situatie op de woningmarkt. Als regioportefeuillehouder wonen prijs ik mij verder gelukkig met de goede samenwerking tussen gemeenten, corporaties, ontwikkelaars en makelaars.”

Belangrijkste conclusies
Ook de Drechtsteden hebben te maken met de crisis en de gevolgen daarvan voor de woningmarkt. Gemeenten en corporaties hebben desondanks geconcludeerd dat de ambities uit de Woonvisie onveranderd blijven. Er is echter wel nadere bezinning nodig op de wijze waarop en het tempo waarin die doelen – verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad, het vestigingsklimaat en de woonomgeving - nagestreefd worden. Dat betekent in elk geval blijven werken aan het terugdringen van het teveel aan nieuwbouwaanbod via een betere fasering en dosering. 

In de woningprogrammering was sprake van een overaanbod, maar dat is fors teruggebracht: het oorspronkelijke programma voorzag in de bouw van 12.600 woningen tot 2020; dit aantal is terug gebracht tot 8.500 woningen. Stoop: “De Provincie Zuid-Holland had ons gevraagd ons programma terug te brengen tot 60%; met de huidige reductie van de programmering komen we uit op tweederde van het oorspronkelijke programma en zitten we dus dicht bij de gevraagde 60%; een prestatie van alle betrokken partijen!” 

De inschatting van de marktvraag is zodanig dat nu nog rekening gehouden wordt met een overprogrammering van 800 woningen. Met name aan Dordrecht en Zwijndrecht wordt gevraagd de voorgenomen bouw van appartementen nog eens te bezien en daarin prioriteiten te stellen. Uit het onderzoek van ABF-research blijkt onder meer dat rekening moet worden gehouden met een grote verschuiving van de woningvraag in de Drechtsteden naar lagere prijssegmenten en van koop naar huur. Met de programmering wordt ook hier op ingespeeld, zonder de ambities van kwaliteitsverbetering uit het oog te verliezen.
Ontwikkelingen
In de Drechtsteden is het aantal inwoners in het afgelopen jaren licht gestegen. Alleen in Dordrecht was sprake van enige terugloop.  De bevolkingsgroei was het grootst in Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht, waar in de Volgerlanden nog gebouwd wordt. In 2012 werden in de regio 827 nieuwbouwwoningen opgeleverd en 310 verkocht. Er werden 1.969 bestaande woningen verkocht; Dat is 7 % minder dan in het jaar ervoor. 
Opvallend is het lage aantal verkochte appartementen; de verkoop van appartementen in de bestaande voorraad nam af van 627 in 2011 naar 507 in 2012. De verkoop van eengezinswoningen is juist iets toegenomen van 1.437 in 2011 naar 1.462 in 2012.
Scheefhuren
Sinds 2011 moet ten minste  90 % van de sociale huurwoningen worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot € 34.085 (peil 2013: € 34 229). Die maatregel is erop gericht dat goedkope woningen daadwerkelijk terecht komen bij mensen met een laag inkomen. Dus om het zogenoemde ‘scheefhuren’ tegen te gaan. Hoewel de voorraad sociale woningbouw eigenlijk ruim voldoende is, zouden wachtlijsten kunnen ontstaan, doordat de woningen deels nog verhuurd worden aan mensen met een te hoog inkomen. 
Een nieuw knelpunt is dat er voor mensen met middeninkomens, die nu als scheefhuurder worden beschouwd, te weinig passend aanbod is, zowel in huur- als koopwoningen. Deze middeninkomens vallen dus tussen wal en schip:goedkoop huren kan niet meer, er zijn vrijwel geen middeldure huurwoningen en voor  koopwoningen krijgen ze vaak geen financiering. Oplossingen worden gezocht onder meer in de verkoop van huurwoningen en de bouw van huurwoningen, niet langer door corporaties maar door marktpartijen, al staan die marktpartijen in deze tijden ook niet te trappelen. 
Onzekerheden en belemmeringen
De doorwerking van het regeerakkoord van oktober 2012 en het onlangs gesloten woonakkoord van februari 2013 brengen nog veel onzekerheden met zich mee. Door de verhuurderheffing die het Rijk oplegt aan corporaties en de taakstellingen aan gemeenten, worden die partijen ernstig beperkt in hun financiële mogelijkheden om de doelstellingen uit de Woonvisie te realiseren. De verhuurderheffing die aan corporaties wordt opgelegd loopt (landelijk) op tot  € 1,7 miljard per jaar in 2017 en in de jaren daarna. Tussen de beoogde huurverhogingen en de heffing blijft een tekort van € 350 miljoen, waarvoor de corporaties nog een invulling moeten vinden, Een herbezinning op het woonbeleid en de rol die corporaties en gemeenten daarin spelen is noodzakelijk. 
“Wij proberen de politieke partijen in Den Haag en dan met name die partijen die het Woonakkoord getekend hebben, duidelijk te maken dat de verhuurdersheffing niet voldoende gecompenseerd kan worden door huurverhoging en verkoop van corporatiebezit, waardoor de investeringsmogelijkheden van corporaties wel degelijk fors worden aangetast’’, aldus regioportefeuillehouder Stoop namens de zes Drechtsteden en corporatiedirecteur Henk Gravesteijn namens de Drechtstedelijke woningcorporaties. Voor de gezamenlijke Drechtstedelijke corporaties heeft dit tot gevolg dat de komende jaren jaarlijks € 25 miljoen aan heffingen moet worden afgedragen. De compensatie vanuit huurverhogingen hiervoor loopt langzaam op tot maximaal € 11 miljoen. 
Conclusies
Vorig jaar al werd besloten geen nieuwe plannen voor nieuwbouw meer te ontwikkelen. Er wordt steeds gezocht naar mogelijkheden en kansen om de woningmarkt in beweging te krijgen. Bijvoorbeeld door het bevorderen van particulier opdrachtgeverschap en verhuur in de vrije sector. 
Regionaal portefeuillehouder Wonen en Stedelijke Vernieuwing, T.A. Stoop: “Door de genoemde onzekerheden en financiële beperkingen is het zeker niet gemakkelijk om nieuwe initiatieven te ontplooien en mogelijkheden te ontwikkelen. Maar we moeten onszelf ook niet de put in praten. Er zijn in 2012 opnieuw minder woningen verkocht, maar de aantallen verkochte woningen en de gemiddelde prijs ervan liggen wel boven het landelijke gemiddelde. De Drechtsteden hebben een plezierig woonklimaat, mede dankzij uitstekende voorzieningen op het gebied van onderwijs, cultuur, sport en winkels en de prachtige ligging aan grote rivieren en tussen natuurgebieden als Biesbosch en Groene Hart. Het woningbouwprogramma moet voortdurend worden aangepast aan de vraag naar nieuwbouw. Wij blijven inzetten op het behoud en waar mogelijk verbetering van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Dat doen de corporaties en aan particulieren worden bijvoorbeeld in het kader van duurzaamheid kansen geboden hun huizen energiezuinig te maken. Door te werken aan de verbetering van de bestaande woningvoorraad, kunnen midden- en hogere inkomensgroepen worden aangetrokken en gebonden aan de regio.”
Meer over:
Cookies

Deze website gebruikt noodzakelijke cookies voor een correcte werking en analytische cookies (geanonimiseerd) om de statistieken van de website bij te houden. Marketing cookies zijn nodig voor laden van externe content, zoals YouTube-video's of widgets van Sociale Media. Zie ons cookiebeleid voor meer informatie, of om je instellingen later aan te passen.