Historisch nieuws vanuit de Augustijnenhof. Deel 02: De huizenmarkt in de zeventiende en achttiende eeuw
Het gespreksonderwerp op menig verjaardag komt al snel op de huizenmarkt, waarvan de prijzen de laatste jaren zijn geëxplodeerd. Een starter met een modaal inkomen kan een hypotheek van € 180.000 krijgen. Daar kun je in Zeeuws-Vlaanderen of in het aardbevingsgebied van Groningen nog wel een huisje voor kopen, maar in de Randstad kun je dat absoluut vergeten, tenzij je jarenlang vaste klant bij de Gamma wil worden. De huizenprijzen gedragen zich de afgelopen twintig jaar als de aandelenmarkt. Enorm volatiel en drijvend op emoties zoals angst (overbieden) en hebzucht (te veel overbieden). Bestond er ook al zo’n markt in het verleden? Met de beschikbare data uit onze historische huizenonderzoeken hebben we voldoende gegevens om daar eens naar te kijken. Ik neem u allereerst mee naar ‘Funda anno zeventiende en achttiende eeuw’, want er worden al eeuwenlang huizen in Dordrecht verkocht.
Deze twee huizen zijn in 1737 respectievelijk 1746 verkocht voor 730 gulden en 760 gulden. Zoals uit onderstaande tabel blijkt, bewogen deze verkoopprijzen zich rond de prijs van een ‘gemiddeld’ huis in die jaren. Deze huizen staan er nog steeds en zijn qua uiterlijk nauwelijks veranderd. De tegenwoordige WOZ-waarde ligt, net als toen, rond de gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning in Dordrecht.
Bovenstaande tabellen zijn samengesteld aan de hand van verkooptransacties op de website Dordtenazoeker.nl. Deze informatie is deels ontleend aan de Open-Data bestanden van het Regionaal Archief Dordrecht en komt deels voort uit eigen transcripties van transportakten, uitgevoerd door webmaster Erica van Dooremalen, die ik dankbaar ben voor het beschikbaar stellen van haar databestanden. De data zijn ontdaan van ongewone transacties, zowel aan de onderkant als aan de bovenkant van de toenmalige woningmarkt.
Dordrecht telde in de zeventiende en achttiende eeuw ongeveer 3.200 huizen, waarvan jaarlijks zo’n vier tot vijf procent werd verkocht. Dat zijn cijfers waar je statistisch wat mee kan. Wat opvalt is dat er behoorlijke fluctuaties in de verkoopprijzen waren. Een jaar met een stevige prijsstijging werd steeds weer gevolgd door een neerwaartse correctie, en andersom. Het eindresultaat is dat de gemiddelde prijs van een huis tussen 1733 en 1772 per saldo nauwelijks is veranderd. In 1732 kostte een huis f 703,00 en veertig jaar later was dat f 780,00.
Een vergelijking met de gemiddelde jaarsalarissen van ambtenaren in stadsdienst in die jaren laat zien dat ook die niet significant hoger waren, waarmee er nauwelijks sprake leek te zijn van geldontwaarding. De rentetarieven voor hypothecaire leningen in die tijd kenden evenmin uitschieters: er werd geleend tegen tarieven van twee tot vijf procent, maar wel met aanmerkelijk kortere looptijden dan nu.
In de laatste twee decennia van de zeventiende eeuw en de eerste vier jaren van de achttiende eeuw lagen de koopprijzen van huizen hoger, zoals uit deze tabel blijkt.
De verkoopprijzen bewogen zich tussen f 821,00 (in 1694) en f 1.164,00 (in 1689) en dat ligt behoorlijk boven diezelfde bandbreedte tussen 1732 en 1772 (van f 544,00 in 1747 tot f 919,00 in 1766). Al met al kostte een huis in Dordrecht in 1681 f 1.160,00 en in 1772 f 780,00. Dat is een daling van 33 procent in maar liefst negentig jaar.
De jaren 1949-2021
Als je de cijfers uit de zeventiende en achttiende eeuw afzet tegen de prijsontwikkeling van verkochte huizen in Nederland tussen 1949 en 2021 – een periode van 72 jaar – dan is er een totaal andere situatie te zien waar de geldontwaarding een grote rol speelt. Tussen 1974 en 1979 schoten de prijzen omhoog. De correctie die zich in de drie jaar daarop voltrok was dan ook een logisch gevolg. Door een extreem hoge hypotheekrente en een verviervoudigde werkeloosheid daalden de huizenprijzen in mum van tijd met 30 procent. Dat gebeurde ook in 1747 en 1767, met het verschil dat dit zich binnen twee jaar had opgelost.
Een vergelijkbare snelle stijging zien we tussen 2005 in 2008, waarna we kennismaakten met het gezegde ‘het huis staat onder water’. Hiermee wordt bedoeld dat de hypotheek hoger is dan de verkoopwaarde. Gelet op de exorbitante prijsstijgingen vanaf 2014 doen huizeneigenaren er goed aan om alvast reddingsvesten klaar te leggen, want gelet op de historische cijfers is het niet de vraag of, maar wanneer de zeepbel uiteenspat.
Bron: Jan Willem Boezeman (Augustijnenhof).
U kunt zich gratisop het cultuurhistorisch e-Zine 'Dordrecht Monumenteel | Dordts Geboren' abonneren op https://augustijnenhof.nl/tijdschrift.
